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多地推行“買公寓落戶”:渴求人才還是消化庫存?

活動來源:瀚海法拍網 發布時間:2019-09-20

  (原标題:多地推行“買公寓落戶”:渴求人才還是消化庫存?)

  在房地産調控與人才引進并存的大背景下,“買公寓落戶”的做法近期再度引發市場關注。

  從9月15日起,甯波市正式施行戶口遷移新政。新政在去年出台的政策基礎上大幅度放寬人才落戶、居住就業落戶條件,取消老年父母投靠落戶限制,并新增了租賃落戶和投資創業落戶,明确規定“商業用房或辦公用房可落戶”,即購買公寓也可落戶。除甯波外,目前可以通過購買公寓而直接落戶的城市,還包括甯波、六安。

  此外,在佛山等一些實施積分落戶的城市,公寓與住宅一樣,适用于同一套的積分規則。

  這些做法被業界簡稱為“買公寓落戶”。目前來看,這類政策不是新規,國内已有一些城市實施了這種做法。

  過去幾年來,不少城市放寬落戶條件,以吸引人才留住人才。在大多數城市,放開戶籍通常意味着放開購房資格。在一些業内人士看來,“買公寓落戶”的做法背後,另有隐情。

  與住宅不同,公寓是以商業立項,設計成住宅産品的一種業态。-甘俊 攝

  “買公寓落戶”存争議

  與住宅不同,公寓是以商業立項,設計成住宅産品的一種業态。公寓的産權年限通常為40年或50年,水、電、物業費的标準通常也高于住宅。目前,除北京等少數熱點城市外,大部分城市并未對公寓實施限購政策。

  甯波市最新實施的落戶新政,于今年7月25日就已出台。這份名為《關于進一步放寬我市戶口準入條件的通知》指出,取得商業用房或辦公用房合法所有權的,可将本人、配偶、未成年子女戶口遷入到房産所在地的社區集體戶。

  但文件同時規定了一個先決條件,即“在我市投資辦企業、個人創業稅款繳納滿3年或社保繳納滿3年”。

  也即,甯波的落戶政策,并不是簡單的“購買公寓即可落戶”。通過這種方式進行落戶的,同樣面臨一定的門檻。

  長沙的公寓落戶政策也得以确認。9月4日,長沙市政府網的“市長信箱”欄目在回複群衆提問時表示,“通過購買、受贈、繼承等途徑,擁有了公寓房合法所有權的人員,……可以申請将本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母戶口遷入我市房屋所在地城鎮。”

  數天後,該欄目還表示,商業公寓落戶後,如在長沙城區并無其他住宅性質房産,且家長及小孩實際居住(經入戶調查),可以按有戶無房排序安排入學。

  在一些實施積分落戶的城市,公寓與住宅适用于同一套的積分規則。比如,按照佛山于去年11月出台的新規,在佛山市擁有合法房産(含商業類,如公寓、商鋪、寫字樓等),按房産建築面積每平方米積1分計分。

  “‘買公寓落戶’不是新規,國内已有一些城市實施了這種政策。”中原地産首席分析師張大偉對21世紀經濟報道記者表示,這種做法反映出地方政府對人才的迫切需求,但以這種方式進行落戶有待商榷。

  在部分業内人士看來,按照當前樓市調控的主基調,對商辦類和公寓項目的做法應該是嚴控,不能作為落戶的渠道。比如,2017年,北京對商住類産品實施了比住宅更為嚴厲的限購政策。杭州、南京等城市在2018年限制“商改住”。今年8月,廈門推出最嚴“禁公寓令”,規定商辦項目改造成為公寓類住宅的,甚至可無償收回土地使用權。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示,雖然“買公寓落戶”的做法存在争議,但仍有一定的現實意義。由于住宅限購等原因,近年來,很多城市都存在大量購買了公寓産品,并将其作為唯一住所的人群,這部分人有着落戶的現實需要。

  他還表示,這種做法不能簡單理解為購房政策的放松,但客觀上有助于這類物業價值的上升。由于很多城市的公寓庫存龐大,還能起到消化庫存的效果。“很多城市在制定這類政策的時候,事實上已經考慮到了這一點。”

  去庫存壓力仍大

  我國公寓市場的庫存規模有多大?

  世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天認為,一線城市的情況稍好,在很多二三線城市,公寓類産品普遍存在過剩現象。據監測,長沙的公寓空置率達到30%。

  究其原因,主要是因為此前幾年商業用地供應量過大,近些年在土地出讓中,雖然商辦地塊占比有所下降,但綜合類土地中也包含商業部分。且相比純住宅類産品,公寓類産品的去化速度要慢得多。

  近幾年來,很多城市允許将空置的公寓産品改造成長租公寓或共享辦公空間,但當前的公寓存量規模仍然不容忽視。

  以出台“買公寓落戶”的城市為例,根據湖南中原地産的統計,截至今年6月末,長沙市商辦公寓存量面積為162.7萬平方米,達近兩年最高。按照當前的消化速度,該類産品的去化周期為16.8個月。

  據甯波中原地産的數據,近期甯波公寓類産品供需兩旺,但庫存規模仍然不小。

  其他城市中,據銳理數據統計,截至2019年8月底,成都公寓市場存量約為640.72萬平方米,需要21.7個月才能消化庫存。據克而瑞數據統計,截至2018年11月底,廣州一手公寓庫存量達160.04萬平方米,餘28136套存貨,去化周期達23.1個月。

  孫祖天認為,“買公寓落戶”政策的推出,本身就兼具人才引進和商辦産品去庫存的雙重考慮。

  安徽六安是從去年6月份推出“買公寓落戶”的,在六安購買存量公寓,甚至可享受與住宅同等的入戶、上學、參加城鄉居民基本醫療保險等政策。這一條款出現在名為《關于加快推進非住宅商品房去庫存的意見》的文件中,出發點顯而易見。

  嚴躍進仍對這一政策持正面看法,他認為,“買公寓落戶”并不等同于調控政策放松。如果在引進人才的同時,促進了商辦庫存的消化,并不是壞事。

  孫祖天指出,從商業運營的角度看,散售物業的管理難度,要明顯大于整租或整售物業。因此,放開公寓的銷售,可能會對這類項目的管理帶來一定壓力。

  他還表示,“買公寓落戶”政策的推行,容易刺激一部分投資性需求的釋放,這一點需要警惕。